Publié le 15 Juillet 2025Loi Carrez ou loi Boutin cas particuliers (combles, mezzanine, véranda)
Comprendre la différence entre la loi Carrez et la loi BoutinDans le secteur de la location ou de la vente immobilière, déterminer la surface exacte d’un logement est essentiel pour protéger les parties concernées. La loi Carrez et la loi Boutin, portant chacune sur des modes de calcul de surface spécifiques, répondent à des objectifs différents selon qu’il s’agisse d’une location ou d’une vente de bien immobilier.La loi Boutin et les exigences pour la locationInstaurée en 2009, la loi Boutin est obligatoire pour tout bail de location vide. Son but principal est d’assurer un encadrement précis des surfaces habitables proposées aux locataires. La surface habitable correspond à la superficie des pièces principales du logement, c’est-à-dire les espaces destinés à l’habitation tels que les chambres, la cuisine ou le séjour, mais également les combles qui ont été aménagés pour servir de pièce à vivre.Un logement loué doit comporter au moins une pièce principale mesurant 9 m2 minimum et disposant d’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres, ou bien présenter un volume habitable supérieur ou égal à 20 m3. Certains éléments ne sont jamais inclus dans la surface habitable mesurée selon la loi Boutin comme les murs, escaliers, caves, garages, vérandas, loggias, balcons et autres annexes non aménagées.La loi Carrez au cœur des transactions immobilières en copropriétéDepuis 1996, la loi Carrez impose aux vendeurs en copropriété de mentionner la “surface privative” du bien mis en vente. Ce calcul prend en compte différentes pièces et dépendances lorsque celles-ci disposent d’une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre, incluant alors greniers, remises, combles, mezzanines et vérandas (qu’elles soient aménagées ou non).À l’inverse de la loi Boutin, la loi Carrez ne tient pas compte des espaces ouverts comme les balcons, terrasses ou loggias. C’est donc un périmètre de surface plus large que la notion de surface habitable, mais il s’agit uniquement des parties qui sont fermées et couvertes, utilisées à titre privatif.Cas particuliers : les combles, mezzanines et vérandasCombles : si les combles sont aménagés (c’est-à-dire accessibles et utilisables comme pièce principale), ils sont admis tant par la loi Boutin que la loi Carrez, sous réserve pour cette dernière que la hauteur dépasse 1,80 mètre.Mezzanine : l’espace en mezzanine est intégré dans le calcul de la loi Carrez si sa hauteur permet de l’utiliser confortablement (plus de 1,80 mètre), mais la loi Boutin peut l’exclure si elle n’est pas considérée comme une vraie pièce à vivre.Véranda : en termes de surface Carrez, la véranda fermée et d’une hauteur suffisante est incluse, à la différence de la loi Boutin qui ne la considère pas comme surface habitable.Faire appel à un expert pour éviter les erreurs de mesurageQue ce soit pour louer ou vendre son bien, il est recommandé de confier le mesurage de la surface à un professionnel. Le diagnostiqueur immobilier dispose du savoir-faire et du matériel adaptés pour effectuer des relevés fiables, tout en respectant la réglementation applicable à chaque cas. Cela permet d’éviter les contestations, d’assurer la conformité du dossier et d’informer précisément l’acquéreur ou le locataire.En résuméLa loi Carrez s’applique principalement lors de la vente de lots en copropriété et détermine la surface privative totale, alors que la loi Boutin concerne la location et mesure uniquement la surface habitable, plus restrictive. Chaque méthode de calcul intègre ou exclut certains espaces comme les combles, les mezzanines ou les vérandas selon des critères précis d’aménagement et de hauteur sous plafond. Pour une transaction sereine, il reste préférable de faire qualifier le mesurage par un professionnel.
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